☆分譲賃貸とは？メリット・デメリットやよくあるトラブルの対策を紹介します☆
物件を探していると、「分譲賃貸」という言葉を目にする機会があり、「分譲賃貸とは何？」と気になっている方がいるでしょう。分譲賃貸には通常の賃貸とは異なったメリットがあるため、賃貸物件を探している場合はどのようなものか理解しておきましょう。
分譲賃貸とは
分譲賃貸とは、転勤や投資などの理由によって、分譲用のマンションを賃貸物件として貸し出すことです。分譲賃貸マンションのオーナーは分譲マンションを購入した所有者であり、同じマンション内で分譲マンションとして売られている部屋のオーナーとは異なります。
分譲マンションと賃貸マンションの大きく異なる点は、販売・貸し出し目的です。分譲マンションは長期的に居住することを目的に販売しているのに対し、賃貸マンションは投資目的で貸し出されることが多くなっています。そのため、分譲マンションを貸し出す分譲賃貸マンションは、賃貸マンションよりも構造がしっかりしており、設備のグレードも高くなっています。
分譲マンションが貸し出される理由
分譲マンションが分譲賃貸マンションとして貸し出される理由には、以下のようなものが考えられます。
・オーナーが一時的に住めなくなった
・もともと投資目的で購入されている
・販売に出したが売り手が見つからない
オーナーが分譲マンションを長期的に暮らす住居として購入しても、その後転勤によって一時的に住めなくなる場合があります。長期的に部屋を放置すると少しずつ劣化していくため、劣化を防ぐために貸し出しながら、賃料を住宅ローンの返済に充てることが多くなっています。
分譲マンションには一般的な分譲マンション以外にも、投資家向けの分譲マンションが存在しています。投資家向けの分譲マンションは利回りを良くするために一般的な分譲マンションよりも構造や設備のグレードを低くしている点が特徴です。インターネットの情報だけでは投資家向けの物件か判断しづらいため、契約前に不動産会社に問い合わせてみましょう。
また、分譲マンションが貸し出される理由には、買い手が見つからなかったというものもあります。一般的な分譲マンションであることから構造や設備のグレードは高いものの、売れなかった理由が存在していることは頭に留めておきましょう。
分譲賃貸マンションに住むメリット
分譲賃貸マンションに住むメリットには、以下のようなものがあります。
・マナーの良い住人が比較的多い
・防犯性に優れている傾向がある
・防音性や耐震性が高い傾向がある
・室内や共用部の設備が充実している
分譲賃貸マンションには、マナーの良い住人が多かったり、防犯性・防音性・耐震性が優れていたりするメリットがあります。さらには、室内や共用部の設備が充実していることから、子育て世帯の方でも暮らしやすくなっています。
マナーの良い住人が比較的多い
分譲マンションの住人は長期的な居住を前提としていることから、ルールを守って生活している人の割合が高くなっています。賃貸マンションの住人でもルールを守って生活している人は多くいますが、長く顔を合わせる隣人とトラブルを起こしたくないという考えから、分譲マンションの住人の方がマナーの良い場合が多いのです。そのため、分譲賃貸マンションは子育ての環境に向いていると言えます。
防犯性に優れている傾向がある
分譲賃貸マンションは賃貸マンションよりも防犯性に優れている点がメリットです。分譲賃貸マンションはオートロックや防犯カメラ、ピッキングされにくいディンプルキーなど基本的なセキュリティ対策が施されています。また、物件によってはエレベーターホールの利用にも鍵が必要だったり、マンション内に24時間警備員が常駐していたりします。
分譲賃貸マンションのセキュリティ例は、以下の通りです。
・オートロック
・防犯カメラ
・ディンプルキー
・トリプルセキュリティ
・ダブルロック
・合わせガラス
・防犯センサー
・管理人の常駐
・警備員の常駐
防音性や耐震性が高い傾向がある
マンションで多いトラブルには、騒音トラブルが挙げられます。静かに生活しているつもりでも、壁が薄い場合、話し声や足音が隣の部屋や階下に響いてしまうのです。
しかし、分譲賃貸マンションで貸し出されるマンションは構造がしっかりとしており、防音性が高くなっています。天井や床に隙間空間を作る「二重床」や「二重天井」を採用することで、階下に生活音を響きにくくしていたり、厚いコンクリート壁によって高い防音性や遮音性も実現していたりするのです。
また、長期的な居住を前提としている分譲住宅では、耐震性が優れている点も魅力です。太い柱や梁を使用することによって、耐震性を高めています。賃貸マンションも基本的な耐震性をクリアしているものの、特別な建築方法によって耐震性を高めていることは少ないのです。
室内や共用部の設備が充実している
賃貸マンションは投資目的で貸し出されることが多いことから、備え付けてある設備は大量生産の製品が多くなっています。設備の費用をできるだけ抑えることで、利回りを高めようとしているのです。
一方、分譲賃貸マンションで貸し出されるマンションは長期的な居住を前提としたものであり、最新モデルの設備を搭載していたり、食器洗浄機や床暖房などを搭載していたりします。共有部分の設備も充実しており、暮らしやすい点が特徴です。
分譲賃貸マンションに多い設備には、以下のようなものがあります。
・ディスポーザー
・床暖房
・食器洗浄機
・食器洗い乾燥機
・IoTシステム
・追い焚き機能
・宅配ロッカー
・コンシェルジュサービス
分譲賃貸マンションに住むデメリット
分譲賃貸マンションには、メリットだけではなく、デメリットも存在しています。後悔しないためにも併せて理解しておきましょう。分譲賃貸マンションに住むデメリットには、以下のようなものがあります。
・賃貸用マンションよりも家賃が高くなりやすい
・期限付き契約の場合は更新できない
・トラブル時にオーナーの対応が遅れる場合がある
・マンション規約とオーナーとの規約で複雑になりやすい
分譲賃貸マンションのデメリットは、賃貸マンションよりも高い家賃だけではありません。その他にも、トラブル時の対応が遅かったり、把握しなければならない規約が多かったりするデメリットがあります。
賃貸マンションよりも家賃が高くなりやすい
分譲賃貸マンションは構造や設備のグレードが高いことから、賃貸マンションよりも家賃が高いことが多くなっています。貸し出しているオーナーが高めに設定しているわけではなく、オーナーは住宅ローンの月々の返済額をもとに家賃を算出しており、購入額が高いことから家賃も高めになってしまうのです。オーナーは住宅ローンを返済しなければならず、値引き交渉は難しいと言えます。
期限付き契約の場合は更新できない
分譲賃貸マンションの中には、「一時的に貸し出したい」といったオーナーの事情によって、あらかじめ貸し出しの期限が設定されている場合があります。期限が付いている契約を「定期借家契約」と呼び、契約期間が終了した場合には更新をせずに物件を返却しなければなりません。
借りられる期間に制限があることから、期間の定めのない分譲マンションよりも賃料が低い傾向にあります。相場の8割程度にまで賃料が安くなっている場合もあり、どうしても同じマンションに住み続けたい場合でない限り、お得に借りられるチャンスとも捉えられます。
トラブル時にオーナーの対応が遅れる場合がある
設備の故障といったトラブルが発生した際、賃貸物件の取り扱いに慣れているオーナーであれば、管理会社や水道会社などに連絡してスムーズに対応してくれます。しかし、分譲賃貸マンションのオーナーが賃貸物件の取り扱いに慣れていない場合、トラブル時の対応が遅れる場合があるのです。トラブルが発生したときのために、あらかじめトラブルが発生したときの対応について質問しておくとよいでしょう。
マンション規約とオーナーとの規約で複雑になりやすい
賃貸マンションに住む場合、マンション規約を守って生活する必要があります。一方、分譲賃貸マンションに住む場合は、マンション規約に加えてオーナーとの契約で決めた規約も守る必要があり、守らなければならないルールが多い点がデメリットです。マンション規約とオーナーとの規約の内容が異なる場合、慣れるまでは住みにくいと感じる可能性があります。
分譲賃貸マンションに住むのがおすすめの人
分譲賃貸マンションに住むのがおすすめの人の特徴には、以下のようなものがあります。
分譲賃貸マンションがおすすめの人
・設備の良いマンションに一時的に住みたい人
・防犯性・耐震性に優れたマンションに一時的に住みたい人
・隣人トラブルをできるだけ避けたい人
分譲賃貸マンションは設備のグレードが高く、賃貸物件よりも暮らしやすい環境が整っています。「分譲住宅のような設備のマンションに住みたいけれど、長期的に住む予定はない」という方におすすめです。防犯性や耐震性も高く、災害時の被害を抑えられます。
また、他の住人は長期的な居住を前提としており、マナーを守りながら生活している人の割合が高くなっています。「過去に住んだマンションの住人のマナーが悪くて嫌だった」「子育てを安心できる場所でしたい」という方にも、分譲賃貸マンションはおすすめです。
分譲賃貸マンションでよくあるトラブルの対策
分譲賃貸マンションでよくあるトラブルには、以下のようなものがあります。
分譲賃貸マンションのトラブル事例
・マンション規約を守っていたのに、オーナーとの契約内容に反していた
・住んでいるときに物件の返還を求められた
・借りたときと同じ物件の状態への回復を求められた
・トラブル発生時のオーナーの対応が遅い
分譲賃貸マンションでよくあるトラブルの中には、「マンション規約を守っていたのに、オーナーとの契約内容に反していた」といった分譲賃貸マンションならではのトラブルもあります。これまで賃貸マンションなどで問題なく暮らせていても、分譲賃貸マンションでトラブルが発生する場合があるため、どのようなトラブルが発生するのか、対策と併せて把握しておきましょう。
マンション規約と契約内容の両方をよく確認する
分譲賃貸マンションに住む場合、マンション規約とオーナーとの契約の両方を確認する必要があります。規約の内容が異なる場合があるため、トラブルを防ぐためにも事前に規約の内容を理解しておきましょう。
たとえば、物件としてはペットの飼育が認められていても、貸主である分譲賃貸マンションのオーナーがペットの飼育を禁止している場合があります。マンション規約しか確認せずにペットを飼育してしまうと、オーナーとのトラブルに発展してしまいます。また、ペットの飼育を禁止しているマンションに住みたい人がオーナーの規約のみを確認して契約すると、マンション内でペットを連れている住人と遭遇する可能性があります。
普通借家契約か定期借家契約かを事前に確認する
「分譲賃貸マンションに住んでいたら、突然物件の返還を求められた」というトラブルが起こる場合があります。これは、定期借家契約を結んでいたにも関わらず、期限の定めのない普通借家契約と勘違いしていたことが原因です。老後に契約期間が終了してしまい、新たに住居を探さなければならないことにもなりうるため、事前に普通借家契約と定期借家契約のどちらなのかきちんと確認しておきましょう。
原状回復の費用負担に関する取り決めを詳細に行う
マンションの契約期間が終了した際、借主は部屋を元々の状態に戻して返還する必要があります。借主の回復義務があるのは故意・過失による傷や汚れです。そのため、通常の生活で生じた傷や汚れに関しては、回復義務の対象外となっています。
しかし、貸した状態で必ず戻ってくると貸主が誤って認識している場合、返還時にトラブルになってしまいます。また、貸主が特約を設けていることも。トラブルを避けるために、事前に原状回復の費用負担に関する取り決めを詳細に行っておきましょう。原状回復について特約が設けられている場合には、賃貸契約書で特約事項を確認できます。
不動産管理会社が介在しているか確認する
分譲賃貸のオーナーと直接賃貸借契約を結ぶ場合、オーナーには重要事項を説明する義務はありません。借主は重要事項を知らされないまま契約してしまい、住み始めてからトラブルになるケースがあります。オーナーとの直接契約には仲介手数料がかからないといったメリットがあるものの、契約後にトラブルに発展するのを防ぐのであれば、不動産管理会社を仲介することがおすすめです。
不動産管理会社を介して契約する場合、宅地建物取引士によって重要事項の説明が行われます。また、入居後に発生したトラブルも賃貸物件の取り扱いに慣れたプロに相談できる点も魅力です。オーナーが賃貸物件の取り扱いに慣れていない場合は、不動産管理会社を介する方がスムーズにトラブルを解消できます。そのため、不動産管理会社が介在しているのか事前に確認しておきましょう。
分譲賃貸マンションを探すときのポイント
分譲賃貸マンションは、通常の賃貸マンションと比較すると物件数が少なくなっています。すぐに希望通りの物件が見つからない可能性はありますが、焦って決断するのではなく、交通の便や周辺環境などを確認して慎重に選びましょう。
分譲賃貸マンションは賃貸情報サイトから探すことが可能です。詳細検索で「分譲タイプ」に絞り込んで探す方法や、分譲賃貸の特集から探す方法などがあります。
希望する物件が見つかった場合は、契約期間に制限がないか確認しておきましょう。また、室内にある家具家電はオーナーの残置物である場合があるため、使用方法や故障した場合の対応についても併せて確認しておく必要があります。
まとめ
分譲賃貸マンションには、マナーの良い住人が多かったり、設備が充実していたりするメリットがあります。賃貸マンションとは異なるメリットがあるため、賃貸物件への入居を検討している場合は候補に入れてみることがおすすめです。しかし、賃貸マンションよりも家賃が高く、守らなければならない規約が多いなどのデメリットもあるため、後悔しないためにも併せて理解しておくことが重要です。
分譲賃貸マンションでのトラブルを回避するために、マンション規約とオーナーとの契約内容は両方ともよく確認しておきましょう。その他にも、契約期間に期限があるのか、原状回復の費用負担はどうなっているのか、といった点も確認する必要があります。ぜひ本記事で説明したトラブルの対策や物件を探すときのポイントを参考にして、気に入る賃貸物件を見つけてください。